，培育周期长，一般一个大型的商业地产项目从建设到培育的良性循环需要8-10年，但是商业地产投资商从银行手上往往只能拿到三年左右的短期贷款，无论是资金总量和资金时限都远远不够，所以目前开发商几乎都是短贷长用。商业地产需要长期资金，如银行的中长期贷款，非银行信贷的信托、基金和债券等证券化长期融资工具，包括按照国外成熟不动产融资体系的建设，中国商业地产就更加需要一套完整的资金供应和变现的模式。
房地产世界：目前开发商融资的利息通常也比较高。
朱凌波：是这样的，现在很多开发商，银行贷不到钱，销售也卖不出去，因此很多资金借贷利息很高，年利率高达15%到20%，很多甚至直接拿高利贷，三四分甚至五六分。08年我们跟踪做一个融资，资金机构个问题就是你能给我多少回报，一般没有15%他是不会给你的。实际上，国内一个商场投入运营，在年上能达到5%到6%就算不错了，即便万达也只有3%-4%左右。因此小开发商为了还贷，甚至通过不断挪下家、补上家的形式来满足资金需求，只要一个环节掉链子，整个就垮了。
所以在国外主要的资金来源是养老资金和保险资金这样的稳健型、长期类和低的资金，首先资金总量巨大，而且能保值增值。现在国家已经允许保险资金进入商业地产领域，包括平安、泰康、国寿、太保等，目前平安保险做的是的。
房地产世界：在融资困难的背景下，商业地产商如何解决资金困境？
朱凌波：最主要的还是依赖销售，通过可销售的产品如住宅，公寓，写字楼，商业街来回收现金。比如“租售结合”的典型的例子就是万达的城市综合体模式，或者很多开发商走的“售后返租”的形式。所以中国商业地产从大的角度来讲是很有发展前景的，但是金融这个瓶颈不解决，中国商业地产是很难进入到良性发展上。
专业人才稀缺成发展瓶颈
房地产世界：人才是一个很关键的因素，现在各地商业地产遍地开花，比如杭州和成都等地都宣传要做一百个城市综合体，人才很难跟上来。目前商业地产人才主要来源于何种途径？
朱凌波：商
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