整的食品饮料创新制造产业集群。」
陈秉文的声音带著不容置疑的信心：「这不仅仅是开发两块地皮，而是构建一个贯穿研发、生产、仓储、物流的完整实业生态链。
它将极大提升我们核心业务的协同效率和抗风险能力，其产生的长远价值，将远远超过单纯开发房地产销售的利润。
这笔供股资金，正是为启动这个宏大的转型计划点燃第一把火。」
陈秉文的阐述，将一个看似遥远的地产开发项目，提升到了集团战略转型和实业生态布局的高度。
他不仅给出了清晰的规划蓝图，更点明了与他旗下另一重要资产的协同效应，展现了深远的战略眼光。
会议室里一片寂静，董事们都在消化这个宏大且颇具颠覆性的计划。
施雅迪率先打破了沉默：「陈生的构想，很有————前瞻性。
将工业用地升级为现代化产业园，并与鹤园地块联动，这个思路本身是符合潮流的。」
他话锋一转，提出了关键问题，「但是，这其中涉及几个非常现实的问题。
首先，黄埔船坞现有业务的迁移和三千多名员工的安置，成本巨大，周期漫长。
其次，你提到的现代化工园区和研发中心，目标产业和客户群体是否明确巨大的投入之后，能否吸引到足够的企业入驻，确保投资回报？
最后，十亿港币的供股，数额巨大。
将如此巨额资金投入一个周期长、回报不确定的综合开发项目，而非用于立即能产生现金流的业务改善或降低负债，其风险是否需要更审慎的评估？」
施雅迪的问题非常老辣，直指核心：钱从哪来？人往哪去？客户在哪？风险如何控制？
纽璧坚紧接著发言，「我同意施雅迪爵士的看法。
陈生的蓝图很吸引人，但我们需要更具体的财务模型和风险评估。
红磡地块目前最大的价值在于其土地本身。
如果分期开发，首期投入多少？
预期现金流何时回正？
整个项目周期的内部回报率预估是多少？
与单纯开发住宅或商业项目相比，这种产业导向的开发模式，在回报率上是否有足够的竞争力？
这些都需要详尽的数据支持。」
他的意思很明确，画饼不够，要算帐。
面对这些尖锐但专业
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