江衍身子微微后倾，靠在椅背上。
他没有去聊什么具体的楼盘，更没有去提那个敏感的“九龙旧改”一个字。
而是直接将视角拉升到了更高的高度——宏观趋势。
他看着众人，条理清晰得可怕，理科生的逻辑思维展示的淋漓尽致。
“香江的地产行业，过去三十年是闭着眼睛捡钱的暴利时代。”
“但未来十年，将会面临前所未有的结构性崩塌。”
开篇一句暴论，直接定下了基调。
“我观察过最近一年的数据，有三个致命的变化正在发生。”
江衍竖起第一根手指。
“第一，港府的土地供应政策已经在悄然转向。”
“过去那些年，香江房价最稳的支撑之一，就是土地绝对稀缺，这也是香江楼市的定海神针。”
“但各位不要忘了，时代在变了。”
“未来五到八年，新界北部的开发计划和大规模填海造地，一定会释放海量的新增土地。”
“当土地不再是绝对稀缺资源的时候，所谓核心区旧改项目带来的高溢价，就会被迅速稀释。”
“这就好比在一大盆水里，突然倒进去了十盆水”
“原来那点咸味，还能剩下多少？”
林伯骏扶眼镜的动作停了一下。
他负责林氏的酒店和物业板块，比谁都清楚，地产价格从来不只取决于现有供给。
预期一旦改变，估值逻辑就会先变。
江衍的这个比喻，通俗且直观易懂。
江衍没有停顿，继续道：
“第二，内地头部房企正在加速南下。”
“大家不要还用十年前的眼光看内地的同行。”
“现在那些排名前二十的内地头部房企。”
“他们背靠国内庞大的融资渠道，带着极度内卷的施工效率和管理模式杀进来。”
“他们进来以后，第一步是在土地端抢项目，第二步就是在销售端抢客户。”
“本地开发商过去习惯了慢开发、高溢价。”
“一旦遇上这套高周转打法，利润会被两头挤压。”
“跟他们比，香江本地的开发商在成本控制和开发周期上，毫无优势。”
“抢客，降价，压缩开发周期。”
“价格战，是迟早的事情。”
林伯衡的呼吸明显重了几分。
江衍说的每一句话，都在拆他那份九龙旧改方案的
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